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「滚球哪个平台好」楼市陷入“吃不饱,饿不死”困境,怎么办?专家给了答案

时间:2020-01-10 16:49:00    编辑:匿名   浏览次数:783

「滚球哪个平台好」楼市陷入“吃不饱,饿不死”困境,怎么办?专家给了答案

滚球哪个平台好,进入11月份,楼市的气氛愈发扑朔迷离。

一方面,出现“定向宽松”的城市越来越多。

何为定向?人才优先落户,优先购房,缩短社保和个税年限,只要符合学历、年龄、职称等条件,别人限购的时候,人才可以优先购房,别人限贷的时候,人才们买房可以快速审批。

比如南京最近发布的政策,“全市所有在售房源向海内外人才全开放,并为人才购房开辟优先通道”,将于2020年1月1日起施行,这样单独面向中高端人才的购房新政,在国内各大城市尚不多见。

很明显,只要是年轻、学历高的人才,统统欢迎,如果是多套房的投机客,该怎么办还怎么办。

另一方面,新房成交环比下滑,土地市场量价齐跌。

上海易居房地产研究院近日发布的报告显示,10月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%,同比小幅增长5%。从各线城市成交量情况来看,也均呈现环比下降态势。

此外,10月份 40个典型城市土地成交建筑面积达4044.1万平方米,环比下降7.9%,同比下降10.3%。其中,土地出让金、土地成交均价和土地成交溢价率等多项指标均呈现下滑态势。

新房的成交量在减少,说明“银十”的表现差强人意,而土地市场从总量到出让均价、溢价率全线下降,说明房地产的降温来的异常迅猛。

这两个看似矛盾的信号,说明楼市陷入了“吃不饱、饿不死”的新困境。

何为“吃不饱、饿不死”?

跟2015-2017年比较,现在的房地产市场根本“吃不饱”。

当时地王频出,棚改货币化助推,从一二线到三四线城市,从京沪深到城乡结合部,涨势此起彼伏,现在房企一个比一个“胆小”,不敢拿地,不敢当地王,购房者越来越谨慎,连金九银十这样的传统旺季都置之不理,成交量日益回落,市场越来越理性。

不过,跟2013-2014年相比,现在的楼市至少“饿不死”。

5年前的2014年,全国近4成银行上浮房贷利率,超1成银行停止二套房贷。受到政策影响,房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑,到2014年9月达到-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。

销售走弱的同时,带来了库存的快速累积,商品房待售面积不断上升,2014年底待售面积已经突破七亿平米,房地产正式入冬。

这种局面看似是困局,其实是未来楼市要走的路。

不偏不倚,不疾不徐,跑的太快会吃撑,走的太慢会落伍,只有“刚刚好”,才能走的更远。

比如,各城市一边对炒房客严防死守,另一边对人才敞开怀抱,并在利率、租赁房等领域对刚需适当倾斜,这种“定向”的宽松方式,符合“城镇化”争夺人才的目标。

比如,控制房地产市场的土地源头,开发商都不敢抢地王了,说明兜里的钱越来越少,想要扩张,就必须要把手中的库存加速清掉,降价促销,更有利于市场良性循环。

对购房者来说,新局势下该怎么办?

笔者觉得,最关键的还是要想方设法降低自己的预期。

原来买套房,捂在手里不会超过三年,房价少说也能涨个40%,没有限购,也没有限售和限贷,轻易就能出手变现,房产比做实业、开工厂来钱还要快,这些钱基本都是“躺赚”。

以后买房,这种好事不用再想了,除非你是刚需,或者是各城市极度青睐的优级人才,否则买房的门槛、持有房产的周期都会大大增高,房子在真正意义上变成了自住的“不动产”。

成为一个家庭财富蓄水池的同时,这个水池却无法再排出任何“现金流”。

我们必须承认的一个事实是,从2008年至今的十多年当中,假如一名购房者极度谨慎,不敢使用杠杆,那么就是在浪费楼市的行情和周期。

假如一个开发商过于强调低负债,总是刻意的去打磨自己楼盘你的品质,更是会错失很多机会。

这是房价高涨年代的一种无奈,也是一种机会。

但是,在2019年以后,假如你依然迷恋负债+杠杆的玩法,那就未免有点“傻大胆”了。

举个例子,连并购速度最快,崛起时间最短的融创都公开表示不再拿地,各大银行纷纷收紧了信用资金的措施,这么明显的氛围,明知不可为而为之,还要借钱买房,以后光月供就难以承受,更别提赚差价了。

下一步楼市何去何从?住建部专家也给出了答案。

在十月末,中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、原住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,“实际上我们这几年投机炒房的程度是下降的,但是为什么新增贷款占比还会提高呢?这和房价上涨有关系。假定过去买100万1套房子,三成首付贷款70万就可以了。但是同样这个房子如果涨到了200万,首付变成60万,就要贷款140万了,所以房价上涨贷款需求上升了”。

秦虹认为,下一步,应该根据不同的城市各自的特点和需求,确定好四类房的供应比例:即保障性的租赁房、保障性的产权房、市场提供的租赁房和市场提供的产权房。

其实,这个保障房、租赁房的方案,马云、曹德旺早有建议。

早在5年前,马云给阿里巴巴员工的一封内部信《未来的年轻人,要学会租房子》中,曾建议道,“十年以前我喜欢阿里巴巴所有的年轻人,最早的铁军没有多少人。我说买房子去,赶紧买房子”。

“但是,现在我鼓励大家不要买房子,要学会租房。我为什么鼓励阿里巴巴们去租房子呢?假如你一个月五千多元钱,你交了房贷只有三千元。如果一个月要花一千五百块钱的话,你会非常的痛苦,天天和女朋友吵架,怎么混。换过来说,你能够拿出一千五百元租房子,你每天对生活充满信心,不断换房子,这个小区不好,换另一个小区”。

曹德旺在某档访谈节目上建议:年轻人不要买房子,好不容易赚来的钱,全都拿去供房,得还到什么时候?如果是想得开的话,就去租房子,租房子没有什么不好的,今天住上海,明天住北京,住遍天下所有的房产,这是一件多么有趣的事。

看来,这两位大佬不约而同的都建议年轻人去租房,财务负担更轻,活得更潇洒。

但是,这种活法有一个前提,也就是曹德旺所说的“想得开”。

毕竟,在房产捆绑了一个城市的户口、学区、社保、医保等多种隐形权利的前提下,能“想开”的人确实不多。

所以,房地产市场要走的路,就是结合住建部专家的答案和马云、曹德旺的建议。

既能够让年轻人租房省钱,又能让租房者与购房者享有相同的权利,并且有多种产权来源的房子可供选择,这才是楼市在“吃不饱、饿不死”的困境下,必然会走出来的一条道路。

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